aktier, bostadsmarknad

Bostadsmarknaden och prisutveckling på lägenheter i Stockholm

Det här inlägget inspirerades av att jag såg den senaste rapporten över prisutveckling på lägenheter i Stockholm (nedan) som fallit en hel del det senaste. Min fråga var hur ser det egentligen ut historiskt, och hur vet man vilket håll det kommer fortsätta?

Prisutveckling lägenheter i Stockholm

Husmask.se visar lägenhetspriserna för hela Sverige, och jag har tittat på hur det sett ut i Stockholm. Sedan toppen nu i Augusti (77 668 kr/m2) har det gått nedför, och vid senaste avstämningen 31/10 så fortsätter trenden (72 525 kr/m2) – de rapporterar även data för November (69 419 kr/m2), förmodligen en extrapolering av trenden. Frågan är om trenden kommer fortsätta, vända eller stagnera.

Prisutveckling sedan 2013. Bild från husmask.se
Prisutveckling lägenhetspriset Stockholm senaste året. Bild: Husmask.se

Vad är detta ett tecken på?

  • Är det på grund av amorteringskrav?
  • Rädsla för ökad bolåneränta?
  • Uppmärksamhet på växande skuldberg?
  • Är det på grund av att alla pratar om en bubbla?

Jag tror att det är en mix av allt. Vi är väl i grunden flockdjur, och om en trend väl har börjat så är jag rädd att den kan fortsätta – om folk blir rädda för att lägenhetspriserna går ner vill de sälja med vinst så fort som möjligt (om de nu spekulerar i sin bostad). På samma bakgrund vill folk inte köpa om det är en negativ trend. Det kommer således inga köpare till lägenheterna som ligger ute. Och den onda spiralen är ett faktum.

Kollar jag på Hemnet så ligger dock fortfarande flesta slutpriser på +%. Inte heller de grafer jag hittar på Ekonomifakta.se visar samma trend som ovan, – dock är detta grafer för småhus.

Tittar man på Valueguards prisindex (Nasdaq OMX Valueguard-KTH Housing Index (HOX)), gick detta ner i oktober för både villor (-1.4%) och bostadsrätter (-2.2%) i Stockholm. Samma trend i Göteborg och Malmö.

Historiska räntor

Jag tog hjälp av Bostadsräntor.se för att se historisk utveckling på räntorna. Läs mer via deras hemsida. Genom att plotta tabellen de visade upp fick jag fram denna graf (Borånta = 3-månadersränta) (nedan). I grafen har jag även lagt in historisk inflation (Källa: SCD), som följer ganska fint – förutom just 1992, som verkar ha varit ett ganska speciellt år – mitt i finanskrisen 1990 – 1994. Krisen skapades bland annat av avskaffandet av kreditmarknadsregleringar som tidigare begränsat utlåningen. 1992 havererade växelkursen efter valutaspekulation, vilket ledde till en kortvarig höjning av marginalräntan (16-21 september) till 500% (!) för att försvara kronkursen.

Det är en tydlig korrelation mellan boräntorna och reporäntan, som i sin tur avgörs av förväntningar på inflation. Hög inflation innebär således högre räntor. Det är viktigt att man vet att räntorna vi har idag är unika och historiskt låga. Tar man ett bolån ska man inte ta dessa nivåer för givet samt veta att man ska kunna hantera en räntehöjning.

Boränta på 24% år 1992

Ja, det låter helt galet. Men man skall också komma ihåg att avdragsreglerna också var annorlunda på den tiden, så nivåerna kanske inte direkt kan översättas till dagens privatekonomi.

Löneutveckling

Jag ringde min pappa 40-talisten för att höra hur det egentligen var på 1990-talet när räntorna var så höga. Han sa att en ränta på 15-18% var ganska normalt och något man kunde klara av, men vi diskuterade även att ränteavdragen var annorlunda på den tiden, att löneutvecklingen också var hög (löneökningar på 10-20% förekom) och att inflationen också var relativt hög.

En ränta på 15-18% kunde man ju klara av

Jag gick in på ekonomifakta.se för att undersöka historisk löneutvecklingen. Resultat nedan. Ingen enorm löneökning, även om den hoppade ca 3% 1991 till 1992. Men för individen kanske läget ändå såg annorlunda ut. Att känna att 15-18% är hanterbart kanske också säger något om hur läget såg ut.

 

Varför köper man sin bostad?

Man kan stirra sig blind på dessa grafer och försöka förutspå hur det kommer gå i framtiden. Men som med aktiemarkanden så kan man ju inte veta. Vem kan egentligen säga hur länge vi kommer ha en lågräntemiljö? Det viktigaste tycker jag är att man vet varför man köper sin bostad och sen får man helt enkelt gilla läget – man kan ha tur eller otur när man köper/säljer. Att köpa bostad när räntan låg på 18% på 90-talet kanske ansågs som något riskfyllt, men de som gjorde det blev ju vinnare.. Jag äger själv min bostad, och hoppas ju såklart att det är en bra investering på lång sikt.

Är man en investerare eller spekulant? Köper man sin lägenhet för att man tror att den ska stiga i värde, eller köper man sin lägenhet för att man behöver någonstans att bo och gärna vill äga sitt boende?

Det viktiga tycker jag är att inte utgå från att ens bostad kommer att öka i pris. Din bostad är först och främst en trygghet och där du får tak över huvudet. Även om det historiskt sett varit en riktigt bra investering är det, enligt mig, inte det som skall vara det primära målet när man köper ett hus eller en lägenhet. Man kan ju absolut hoppas på att bostadspriserna ökar på sikt, vilket de ju gjort historiskt, men man ska inte utgå från att detta är 100% säkert eller att det inte kommer rejäla nedturer – eller total stiltje under lång tid – på vägen.

Länkar

 


 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *